Contabilidade para incorporadoras, entenda tudo sobre!

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) estima até 2030, demanda superior a 30,7 milhões de novas unidades habitacionais. Em virtude da importância das incorporações para promover a construção das moradias, é fundamental falar sobre contabilidade para incorporadoras e quais são as melhores práticas para o seu negócio.

Em virtude do aumento demográfico previsto para acontecer no país, a fatia da demanda por moradia vai se concentrar, em especial, na população com renda de três a dez salários mínimos (14,4 milhões). Na segunda posição está o grupo com renda até três salários mínimos (13 milhões) e, por fim, o grupo social com renda superior a dez salários mínimos (3,3 milhões).

Dessa maneira, para tomar decisões estratégicas, com o objetivo de atender a cada grupo específico, as incorporadoras precisam conhecer quais são suas opções na área da contabilidade para reduzir carga tributária e aumentar eficiência na gestão.

Pensando nisso, nós, da ConsulFis, vamos falar sobre contabilidade para incorporadoras e qual regime tributário pode ser adotado por quem pretende atuar na área de incorporação imobiliária.

O que são incorporadoras?

De acordo com a Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, esta atividade tem como objetivo promover e efetuar a construção para alienar, total ou parcialmente, edificações compostas por unidades autônomas.

Isso significa dizer que a incorporação imobiliária exerce atividade de construção de empreendimento imobiliário para vender suas unidades ainda na planta ou no decorrer da construção.

No Brasil, não são apenas grandes empresas ou construtoras que podem atuar no campo da incorporação imobiliária. Pessoas físicas estão permitidas pela lei para efetuarem a função de incorporadores.

Sobre o tema, o importante é compreender que o incorporador funciona como uma ponte que aproxima donos de terrenos, compradores, construtoras e outros envolvidos no processo de promoção do empreendimento.

Regime especial de tributação (RET)

Conhecido como RET, o regime especial de tributação está previsto na Lei n. 10.931/2004, e tem como principal objetivo reduzir a carga tributária associada à incorporação imobiliária por meio da redução de alíquotas.

Para adotar o RET, a incorporadora deve seguir certos requisitos, como adoção do Patrimônio de Afetação, que consiste na separação entre o patrimônio da incorporadora e os bens destinados à construção do novo empreendimento. Na prática, é como se fosse uma massa de bens distinta.

Além do patrimônio de afetação, a incorporadora deve entregar o termo de opção pelo RET na Receita Federal. Uma vez escolhido esse regime, ele é irretratável.

Por que o RET é benéfico para incorporadoras?

Após optar pelo RET, as incorporadoras pagam somente 4%, à título de impostos, da receita mensal recebida. Assim, é feito um pagamento unificado e mensal dos seguintes tributos, com suas respectivas alíquotas:

• IRPJ – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (1,26%)
• PIS/PASEP – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (0,37%)
• CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (0,66%)
• COFINS – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (1,71%)

Assim, além do recolhimento único dos tributos, o RET é benéfico para incorporadoras porque reduz a carga tributária, além de dar origem a um patrimônio distinto do da incorporadora, facilitando a gestão dos resultados.

No entanto, é preciso ter atenção com a contabilidade, porque no patrimônio de afetação a escrituração contábil, contas bancárias e gestão dos bens do empreendimento devem ser feitos de modo separado do patrimônio da incorporadora.

Dessa maneira, caso haja qualquer problema com o empreendimento imobiliário em construção, a incorporadora se mantém segura de eventuais prejuízos.

Igualmente, a adoção pelo RET, com o patrimônio de afetação, torna mais transparente a gestão dos empreendimentos para os compradores e investidores, em virtude da precisão fornecida pela rotina contábil mais ágil e individualizada de cada construção específica.

Contabilidade especializada para incorporadoras

A área da construção civil é repleta de normas técnicas que devem ser rigorosamente seguidas por quem deseja investir por ramo. E, para reduzir a sobrecarga de todos envolvidos no processo de incorporação imobiliária, é fundamental ter o apoio de uma assessoria contábil especializada.

Com a contabilidade voltada para as incorporadoras, é possível atender às exigências fiscais do país, especialmente para seguir as Instruções Normativas da Secretaria da Receita Federal que dispõem sobre receitas e estoque de imóveis.

Entre as atividades realizadas pelos contadores estão o acompanhamento das obras, auditorias, balanço, fluxo de caixa e controle de custos, adequação do empreendimento às normas de Direito Urbanístico e Tributário, além da orientação profissional na tomada de decisões estratégicas.

Do mesmo modo, para manter a conformidade das normas contábeis brasileiras em consonância com a regulação contábil internacional, o contador é o responsável pela interpretação e adequação do CPC para o setor da construção civil.

CPC é a sigla para Comitê de Pronunciamentos Contábeis, que, na gestão contábil de incorporadoras, está representado pelo CPC 47, que substituiu o CPC 17.

A complexidade da contabilidade para incorporadoras também abrange o plano de contas, ferramenta contábil para elaborar as demonstrações de ativo, passivo e outras atividades realizadas na empresa.

Nas contas também estão inclusos créditos por venda de imóveis, créditos de juros por contratos, imóveis em construção, terrenos para comercializar e registro de venda de unidades imobiliárias.

Conclusão

Como você pode ver, a contabilidade para incorporadoras é complexa e envolve a gestão de tributos, plano de contas, fluxo de caixa, atenção à regulamentação urbanística e auditorias.

Com o auxílio da contabilidade gerencial, que assume posição de protagonista na gestão financeira, contábil e tributária do negócio, é possível orientar o incorporador na gestão eficiente do empreendimento imobiliário. Assim, afastam-se prejuízos e problemas futuros com o Fisco.

Dessa forma, é de suma importância a contratação de profissionais contábeis com qualificação para orientar a contabilidade para incorporadoras, com atendimento consultivo ágil e de qualidade.

Com a ConsulFis você pode deixar de lado preocupação com a contabilidade para incorporadoras e contar com um time de contadores gerenciais experientes para orientar a tomada de decisões do seu empreendimento.

Para entrar em contato com um de nossos contadores, nos envie uma mensagem através do WhatsApp no número +55 71 3052-1011 ou por meio do Instagram no perfil @Consulfis.

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